أصبحت إمارة دبي وجهة للكثير من المستثمرين والراغبين في العمل، وذلك لما توفره دولة الإمارات من جودة حياة وقوانين داعمة ومُشجعة للاستثمار. وقد أدى هذا إلى تنامي السوق العقاري في دبي لمواكبة الزيادة السكانية في الإمارة، كما وفّر المطورون العقاريون في الإمارة العديد من الوحدات المعروضة للإيجار لتلبية هذا الطلب المتزايد، حيث يعد الإيجار هو الخيار الأكثر طلبًا للمقيمين في دبي.
وفي إطار جهود حكومة دبي لضبط أسعار السوق، ولتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين لضمان جودة الحياة في الإمارة، أصدرت الحكومة العديد من القوانين المُنظمة والمؤشرات الإيجارية التي من شأنها توضيح أوضاع العقارات بمنتهى الدقة، مما يسهم في ضبط الأسعار من الارتفاعات غير المبررة.
المؤشر الجديد
تدرس دائرة الأراضي والأملاك بدبي ربط مؤشرات الإيجارات بنظام تصنيف المباني بشكل كامل، مما يعني أن كل مبنى سيكون له مؤشر الإيجارات الخاص به، ويعني ذلك أن قيمة إيجار المبنى ستُحدّد بحسب العديد من المعايير المُحددة لطبيعة المبنى مثل: عمر المبنى، وجودته، والخدمات التي يقدمها كالصيانة، وأنظمة الأمن والحراسة، ونظام إنذار الحريق، ونوع المكيفات ومدى كفائتها، وتوفر المواقف العادية والخاصة لذوي الهمم، بالإضافة إلى مواقف هيئة الطرق والمواصلات خارج المبنى، وشكل المبنى، وتوافر بعض المرافق الترفيهية مثل: المسابح وصالات الرياضة، ووجود جمعية للملاك.
وفي الوقت الحالي، فإن المؤشرات الإيجارية مرتبطة بالمناطق السكنية ككل، وليست مخصصة لكل مبنى على حدة، مما يعني أن أسعار الإيجارات متقاربة للمباني في المنطقة الواحدة مهما اختلفت حالتها، والمرافق الملحقة بها، والخدمات التي تقدمها.
ومن المُتوقع أن يصدر المؤشر الجديد مع صدور قانون الإيجارات الجديد في الإمارة خلال عام 2023، وذلك بحسب “ماجد صقر المري” المدير التنفيذي لقطاع التسجيل العقاري في دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
نظام تصنيف المباني
أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي نظام تصنيف المباني في 2015، وأعلن “ماجد صقر المري”، على هامش فعاليات الدورة 19 من معرض العقارات الدولي في دبي، أن المشروع انتهى من مسح وتصنيف 150 ألف عقار من ضمنها الأراضي والمباني.
ويتم تصنيف المباني بداية من نجمة واحدة إلى أربع نجوم، بالإضافة إلى المعيار الخاص “4 بلاس” للمباني التي تطبق أعلى معايير الاستدامة الخضراء. ويعتمد التصنيف على خمس معايير أساسية هي: المعايير الهندسية والفنية، والاستدامة، والتوثيق، والصحة والسلامة، والإدارة المالية.
ما تأثير ذلك على الإيجارات؟
تشهد إمارة دبي ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار الإيجارات، حيث ارتفع متوسط الإيجار السنوي للفلل بنسبة 26%، وارتفع متوسط إيجار الشقق السكنية بنسبة 28% في العام الحالي 2023، وذلك وفقًا لشركة الاستشارات العقارية (CBRE Group). وسيضمن التغيير الذي سيطرأ على مؤشر الإيجارات أن تكون عملية تحديد أسعار الإيجارات وارتفاعاتها أكثر وضوحا ودقة مما هو عليه الآن، حيث يهدف التعديل الجديد إلى منع زيادة أسعار الإيجارات للمباني القديمة، والتي يقوم أصحابها بزيادة الإيجارات دون تحسين أي خدمات أو مرافق في المبنى، ولكن فقط لتواجد المبنى داخل أحياء ذات قيمة إيجارية مرتفعة.
فإذا زادت القيمة الإيجارية للمنطقة أو الحي، لن يحق للمالك أن يرفع الإيجار بطريقة مماثلة لباقي العقارات، بل عليه أن يُحدد الإيجار المناسب بناءً على التصنيف الذي يندرج تحته المبنى. وعليه لن تزيد إيجارات المباني القديمة ذات التصنيف المنخفض إلا في حدود التضخم السنوي المنصوص عليه في القانون. بينما يسمح المؤشر الجديد للمباني ذات الأربع نجوم، والتي سيتم تصنيها “حرة” برفع إيجاراتها دون أي قيود؛ وذلك لأنها تُعد من العقارات فائقة الفخامة.
